Congé pour reprise : précisions sur le cas du locataire âgé

Les propriétaires bailleurs peuvent donner congé à leurs locataires à l’issue du bail en justifiant de certains motifs, comme la reprise du bien pour habiter. Cependant, certains locataires bénéficient d’une protection renforcée du fait de leur âge, obligeant le bailleur qui donne congé à leur trouver une solution de logement alternative. Une protection qui a ses propres exceptions… Illustration…

Reprise du logement loué : quels revenus du locataire prendre en compte ?

Lorsqu’un bailleur met fin à un bail, la loi encadre strictement cette possibilité afin de protéger le locataire.

Il devra délivrer congé à son locataire au plus tard 6 mois avant la fin du bail (3 mois pour les logements meublés) en précisant le motif qui lui permet de mettre fin au contrat. Les motifs qui peuvent être invoqués sont :

• le congé pour vente ;
• le congé pour reprise pour soi ou un membre de la famille ;
• le congé pour motif légitime et sérieux.

Une protection particulière est prévue pour les locataires âgés de plus de 65 ans, dont les ressources sont inférieures à un certain plafond : dans ce cas, le bailleur ne peut délivrer un congé qu’à la condition de proposer un logement de remplacement correspondant à leurs besoins et à leurs possibilités.

Une affaire récente permet d’illustrer les conditions de cette protection et plus particulièrement la question de l’appréciation des ressources du locataire.

Dans cette affaire, un bailleur avait donné congé à une locataire âgée de plus de 65 ans pour reprendre son logement à titre d’habitation principale.

Celle-ci contestait la validité du congé, soutenant que ses ressources annuelles étaient inférieures au plafond prévu par la loi, ce qui devait la protéger contre une telle reprise, son bailleur ne lui ayant pas proposé de solution de relogement.

Le bailleur de son côté s’estime exempté de cette obligation. En effet, selon lui, les ressources de la locataire sont en réalité supérieures au plafond.

Le désaccord vient de la méthode utilisée pour apprécier les ressources de la locataire, notamment s’agissant de ses revenus fonciers : faut-il prendre en compte les revenus fonciers nets imposables (total des recettes moins les différentes charges déductibles) ou les revenus fonciers bruts (c’est-à-dire avant toute déduction fiscale) de la locataire ?

Pour la locataire, la réponse semble évidente : ce sont les revenus fonciers nets qui doivent être pris en compte puisqu’ils représentent de façon plus exacte ses réelles capacités financières.

Un positionnement que ne partagent pas les juges : ce sont bien l’ensemble des revenus fonciers bruts, tels que déclarés à l’administration fiscale avant toute déduction, qui doivent être pris en compte.

C’est donc à bon droit que le bailleur a donné congé à sa locataire sans lui proposer de solution de relogement.

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