Sociétés à prépondérance immobilière : du nouveau pour les cessions de parts

Parce que des biens immobiliers pouvaient être indirectement cédés sans faire intervenir de professionnels du droit et du chiffre grâce à la cession des parts sociales de la société propriétaire, les pouvoirs publics ont décidé de soumettre ce type d’actes à des formalités plus strictes…

Cession de parts et prépondérance immobilière : des règles plus strictes

Pour rappel, si les cessions d’immeubles doivent obligatoirement être conclues devant un notaire, cette formalité n’est pas obligatoire pour la cession de parts sociales d’une société. Une telle cession doit, cependant, être constatée par écrit.

Or, certaines sociétés sont dites « à prépondérance immobilière », c’est-à-dire que leur actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué :

• d’immeubles ou de droits immobiliers (par exemple l’usufruit ou la nue-propriété) ;
• et / ou de parts sociales de sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière.

Par conséquent, il était possible de procéder à une cession de parts sans faire intervenir de professionnel du droit et du chiffre alors même que son actif était majoritairement de nature immobilière.

Afin d’assurer l’intervention d’un tiers de confiance, la loi de lutte contre les fraudes fiscales et sociales a durci le cadre applicable à ce type de cession afin qu’elle soit accompagnée par un professionnel.

Concrètement, une cession de parts sociales ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière doit être constatée :

• soit par un acte authentique, c’est-à-dire concrètement par un notaire ;
• soit par un acte contresigné par avocat ;
• soit par un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable habilité en ce sens, dans le prolongement de sa mission d’expertise comptable.

L’acte ainsi rédigé devra, dans un délai d’un mois, être enregistré auprès de l’administration fiscale.

Les professionnels du droit et du chiffre concernés devront, dans le cadre de ces cessions, respecter leurs obligations en matière de vigilance, de déclaration et d’information en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme.

Notez que le non-respect de cette règle sera sanctionné par la nullité de la cession. Autrement dit, elle sera considérée comme n’ayant jamais existé.

Une exception est toutefois aménagée : cette nouvelle règle ne concerne pas les cessions de parts de placements collectifs, en tant qu’instruments financiers.

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