Locations de courtes durées : responsabilité du gestionnaire locatif en cas changement d’usage ?

Changement d’usage : une réglementation stricte

Un maire poursuit en justice 2 sociétés, l’une en sa qualité de propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble parisien et l’autre en tant que gestionnaire du bien, pour avoir loué ce logement de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile (locations de type Airbnb, par exemple).

En d’autres termes, il est reproché au propriétaire et au gestionnaire d’avoir exercé une activité de location meublée saisonnière… Mais en quoi est-ce une faute ?

Rappelons que la loi prévoit, dans certaines communes, que le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. Elle précise aussi que faire de la location saisonnière constitue un changement d’usage… pouvant être sanctionné par le paiement d’une amende à défaut d’autorisation préalable.

Attention à faire une distinction entre le changement de destination et le changement d’usage !

Le changement de destination consiste à modifier tout ou partie de l’affectation d’un bâtiment, sachant qu’il existe aujourd’hui 5 types de « destination » : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, et autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Le changement d’usage consiste, quant à lui, à transformer un local à usage d’habitation en un local professionnel ou commercial. La réglementation concernant le changement d’usage des locaux d’habitation est stricte et a pour but de préserver l’intégralité des surfaces déjà dédiées à l’habitation et ainsi, d’éviter la présence de trop nombreux bureaux dans le centre des villes.

Changement d’usage : une responsabilité du propriétaire uniquement ?

Ici, le maire de la commune justement concernée par cette formalité a constaté que l’autorisation de changement d’usage n’avait pas été demandée. Il a donc réclamé le paiement de l’amende au propriétaire… et au gestionnaire locatif de l’appartement.

Mais le gestionnaire locatif peut-il être condamné, lui aussi, au paiement de cette amende ?

« Non ! », répond le juge : en sa qualité de « simple » gestionnaire locatif, le maire ne peut pas lui reprocher l’absence d’autorisation préalable de changement d’usage… il ne peut donc pas être condamné au paiement de l’amende. Seul le propriétaire doit la payer !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 9 novembre 2022, nos 21-20464 et 21-20814 (jonction)

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