Taxe sur la cession à titre onéreux d’un terrain nu devenu constructible : du nouveau pour 2025 !

Afin de simplifier le calcul de la taxe sur la cession à titre onéreux d’un terrain nu devenu constructible, il est admis, à titre pratique, que les redevables utilisent, pour les cessions soumises à ces taxes et réalisées depuis l’année 2012, des coefficients d’érosion monétaire dont les montants, pour 2025, viennent d’être dévoilés…

Publication des coefficients d’érosion monétaire pour 2025

Pour rappel, la taxe sur la cession à titre onéreux d’un terrain nu devenu constructible est due, toutes conditions remplies, par toute personne qui cède un terrain nu devenu constructible et ce, quelle que soit sa qualité : particulier, personne morale (société, association, etc.).

La taxe concerne uniquement, comme son nom l’indique, les ventes de terrains nus (ou de droits relatifs à des terrains nus) qui sont devenus constructibles, du fait d’un classement opéré en ce sens par les documents d’urbanisme, à une date postérieure au 13 janvier 2010.

Pour calculer le montant de la taxe due, il convient de déterminer la base de calcul de la taxe, à laquelle il sera appliqué un taux établi par la loi.

La base de calcul correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition actualisé.

Le prix de vente correspond au prix tel qu’il est stipulé dans l’acte établissant la cession. Pour diminuer le montant de la taxe à payer, il est possible de retrancher du prix de vente, justificatifs à l’appui, certains frais limitativement énumérés par la loi, à savoir :

• les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;
• les frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la vente ;
• les indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation ;
• les honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
• les frais exposés par le vendeur d'un immeuble en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant cet immeuble.

Quant au prix d’acquisition, il faut également retenir celui mentionné dans les actes (acte d’achat ou déclaration de donation). À défaut de prix d’acquisition clairement établi par les actes, il sera tenu compte, pour la détermination de la base de calcul, de la valeur vénale réelle à la date d’entrée du terrain dans le patrimoine du vendeur.

Pour le calcul de la taxe, le prix d’acquisition doit être actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation (IPC), hors tabac. Plus simplement, pour déterminer le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de l’assiette, il convient d’appliquer la formule suivante :

Prix d’acquisition actualisé = prix d’acquisition x (dernier IPC publié au jour de la vente / dernier IPC publié au jour de l’acquisition).

Une fois la base de calcul connue, il convient de lui appliquer un taux pour calculer le montant de la taxe due. Le taux est fixé à 5 % lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d’acquisition est supérieur à 10, mais inférieur à 30. Au-delà de cette limite, la part de plus-value restante sera taxée au taux de 10 %.

Pour simplifier le calcul du prix d’acquisition actualisé, l’administration admet l’utilisation de coefficients d’érosion monétaire pour les ventes intervenues depuis 2012.

Les coefficients d’érosion monétaire, applicables pour les ventes intervenant en 2025, viennent d’être actualisés et sont disponibles ici.

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