SCI familiale : quand la location tourne à l'abus de droit…

Une SCI peut parfaitement louer un bien à l'un de ses associés. Mais lorsque cette location s'accompagne d'importants travaux générant des déficits fonciers, l'administration fiscale peut s'interroger sur la réalité économique de l'opération. Jusqu'à y voir un abus de droit ?

L’abus de droit au cœur d’une SCI familiale

Dans une affaire récente, une mère et sa fille décident de créer une SCI pour acheter 2 maisons voisines. Peu après, la mère transmet une grande partie de ses parts de SCI à sa fille et à ses petits-enfants, tout en conservant l’essentiel de l’usufruit lui permettant de bénéficier des revenus de la SCI.

La SCI loue ensuite les 2 maisons à la mère. Le projet prévoit de réunir les 2 maisons pour former une seule habitation, ce qui suppose d'importants travaux de rénovation. Pendant cette période, le loyer est fixé à 1 000 € par mois, avant d'être porté à 2 000 € une fois les travaux achevés.

Au total, la SCI engage plus de 460 000 € de dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration, tandis que les loyers perçus restent relativement modestes.

Les charges dépassent ainsi largement les recettes locatives et la société dégage, plusieurs années de suite, des déficits fonciers. Des déficits que l'associée locataire impute ensuite sur les revenus fonciers qu'elle perçoit par ailleurs…

Pour l'administration fiscale, si le bien faisait bien l’objet d’un bail, pour autant ce montage permet surtout à la mère de continuer à profiter du bien tout en déduisant des charges qu'un propriétaire occupant ne pourrait normalement pas déduire.

Elle estime également que la SCI n'a pas géré cette location comme elle l'aurait fait avec un locataire extérieur.

Une analyse validée par le juge, puis confirmée par le comité de l’abus de droit fiscal. Pour ces derniers, le caractère normal du loyer ne suffit pas à écarter l’abus de droit.

Ils retiennent que l'opération est durablement déficitaire et que la société n'a jamais recherché une véritable rentabilité locative. Selon eux, le montage poursuit essentiellement un objectif fiscal et détourne les règles applicables aux propriétaires qui conservent la jouissance de leur logement.

Cette décision illustre une évolution de l'analyse retenue par l'administration et les juges : au-delà du seul niveau du loyer, c'est désormais la cohérence économique de l'opération dans son ensemble qui est examinée.

Une SCI qui loue un bien à l'un de ses associés doit ainsi être en mesure de démontrer qu'elle agit dans un véritable intérêt patrimonial et locatif, et non dans le seul but de générer des déficits fonciers déductibles.

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