Louer une partie de sa résidence principale : quelle fiscalité en 2026 ?

Vous louez ou sous-louez une partie de votre résidence principale ? Les loyers perçus peuvent, toutes conditions remplies, être exonérés d’impôt sur le revenu, à condition notamment que leur montant reste « raisonnable ». À ce titre, les plafonds applicables pour 2026 viennent d’être précisés…

Location d’une partie de sa résidence principale : une exonération sous conditions

Pour rappel, les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu au titre des loyers perçus.

Pour cela, plusieurs conditions doivent être simultanément remplies.

Tout d’abord, les pièces louées ou sous-louées doivent effectivement faire partie de la résidence principale du bailleur. La location doit donc conduire ce dernier à réduire le nombre de pièces qu’il occupe personnellement.

À ce titre, des dépendances immédiates, telles que des chambres de service aménagées sous les combles, peuvent être considérées comme faisant partie de l’habitation principale dès lors qu’elles forment un tout indissociable avec celle-ci.

À l’inverse, des locaux suffisamment indépendants de l’habitation principale, au regard notamment de leur configuration, de leur superficie, de leur accès ou encore de la présence d’une cuisine ou d’une salle de bain privative, peuvent ne pas ouvrir droit à l’exonération.

Ensuite, les pièces louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale ou, sous certaines conditions, la résidence temporaire d’un salarié saisonnier.

À ce titre, le logement dans lequel un étudiant séjourne habituellement pendant l’année universitaire est considéré comme sa résidence principale, même s’il conserve son domicile légal chez ses parents. Il en va de même pour un apprenti contraint de séjourner sur le lieu de son apprentissage.

Enfin, le prix de la location doit être fixé dans des limites raisonnables.

Loyer raisonnable : quels plafonds pour 2026 ?

Pour apprécier le caractère raisonnable du loyer, 2 plafonds annuels par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, sont retenus selon la localisation du logement. Pour l’année 2026, ils sont fixés à :

• 215 € par m² et par an en Île-de-France ;
• 159 € par m² et par an dans les autres régions.

En dessous de ces montants, le loyer est considéré comme raisonnable.

À titre d’exemple, pour une chambre de 15 m² située hors Île-de-France, le plafond annuel s’établit à 2 385 € hors charges, soit 198,75 € par mois.

Pour une chambre de même superficie située en Île-de-France, il atteint 3 225 € par an, soit 268,75 € par mois, hors charges.

Notez que ces plafonds constituent des seuils de tolérance permettant de considérer le prix comme raisonnable. Leur dépassement ne signifie donc pas, à lui seul, que le loyer est nécessairement excessif : son caractère raisonnable doit alors être apprécié au regard des circonstances.

Une exonération applicable jusqu’à fin 2026

Attention, cette exonération est, en l’état actuel des textes, temporaire.

Elle s’applique aux locations et sous-locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026.

Sauf nouvelle prorogation, les loyers tirés de la location ou de la sous-location d’une partie de la résidence principale ne pourront donc plus bénéficier de cette exonération à compter de 2027.

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