Droit de préemption urbain : c’est oui ou bien c’est non ?

Le droit de préemption urbain permet à une collectivité/une commune de se substituer à un acquéreur initial et d’acheter le bien immobilier vendu, toutes conditions par ailleurs remplies. Mais il peut arriver que cette situation cause un préjudice au vendeur, notamment lorsque le titulaire du droit change d’avis… Illustration.

Droit de préemption urbain : quand la commune change d’avis…

En vue de l’achat d’un appartement et de trois caves, des particuliers signent un compromis, le montant de la transaction finale étant fixée à 200 000 €. Quelques semaines plus tard, la commune décide d’exercer son droit de préemption urbain (DPU) et propose une somme de 140 000 €. Face à cette proposition, le vendeur renonce à toute transaction…

Pour mémoire, le DPU permet à certains organismes publics, comme l’État ou une commune, de se porter acquéreur du bien en vente, en lieu et place de l’acheteur choisi par le vendeur, toutes conditions par ailleurs remplies.

À la suite de l’abandon de son projet, le vendeur remet finalement en vente le bien, puis trouve un accord avec les acquéreurs initiaux, pour un montant de 160 000 €… sans que cette fois-ci la commune ne manifeste un quelconque intérêt pour la transaction.

Estimant avoir été lésé à hauteur de la différence entre le prix de vente initial et le prix final, soit 40 000 €, le vendeur demande une indemnisation à la commune à hauteur de cette différence.

Selon le vendeur, en effet, le droit de préemption ne peut être exercé que si le titulaire du droit :

• justifie de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement à la date à laquelle il est exercé (alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date) ;
• fait apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ;
• justifie du fait que le projet répond à un intérêt général suffisant.

Ce qui n’est pas le cas, selon lui…

Ce qui est le cas, selon la commune, qui rappelle, entre autres, que la décision de préemption est fondée sur les orientations d’un programme local d'habitat communautaire et sur la délibération du conseil de territoire instituant le droit de préemption urbain territorial sur le territoire de la commune.

Ce qui ne convainc pas le juge : si la décision de préemption litigieuse se fondait certes sur les orientations du programme local d'habitat communautaire, elle n’était assise toutefois que sur des considérations générales… Ce qui ne permet pas, selon lui, de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la commune entendait mener en exerçant son droit de préemption.

Par ailleurs, et en tout état de cause constate le juge, la commune ne prouve pas qu’elle ait jamais eu de projet et entendu participer à la politique locale de l’habitat.

Enfin, il constate que la vente projetée initialement pouvait probablement aboutir, les acheteurs ayant obtenu, à l’époque, un financement bancaire. La commune doit donc indemniser le vendeur à hauteur de 40 000 € !

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