Agent immobilier : de l’importance de l’attestation d’habilitation

Les activités des agences immobilières ne peuvent être exercées que par les personnes titulaires d’une carte professionnelle. Il peut arriver que le titulaire d’une telle carte délègue ses missions à un collaborateur, salarié ou non. Dans ce cas, la personne habilitée à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire doit respecter certaines exigences… Cas vécu.

Agence immobilière : n’oubliez pas l’attestation d’habilitation !

Un mandat de vente est conclu au profit d’une agence immobilière. Ce mandat prévoit qu’en cas de réalisation de la vente, la rémunération du mandataire, à la charge de l'acquéreur, serait répartie à égalité entre l’agence immobilière et son négociateur indépendant habilité à s’entremettre pour le compte de l’agent immobilier.

Il était également précisé que la rémunération serait due en intégralité par le vendeur au cas où il traiterait sans le concours du mandataire, avec un acquéreur présenté par le mandataire, et ce dans un délai d’un an suivant l’expiration du mandat de vente.

Un peu plus d’un an après la signature du mandat, le vendeur trouve un accord avec un acheteur… qui avait déjà fait une offre d’achat au mandataire… Un accord qui aboutit par la suite à un acte de vente définitif, lequel spécifiait que la transaction se faisait… sans le concours d’un intermédiaire !

Ce qui n’est évidemment pas du goût de l’agence, qui s’estime avoir été frauduleusement évincée de la vente. À ce titre, elle souhaite être indemnisée à hauteur de son droit à rémunération. De fait, elle recherche la responsabilité :

• du vendeur pour avoir fautivement traité avec l’acquéreur dans l’année de cessation du mandat ;
• de l’acheteur, pour collusion frauduleuse avec le vendeur.

À l’appui de sa demande, elle rappelle qu’elle a droit à une rémunération lorsque sa mission est fixée par écrit et que sont notamment définies :

• les conditions dans lesquelles il est autorisé à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération ;
• les conditions de détermination de sa rémunération ;
• l'indication de la partie qui en aura la charge.

Ici, vu les diligences effectuées, sa rémunération ne peut qu’être due !

De son côté, le négociateur rappelle que lorsqu'un agent immobilier, bénéficiaire d'un mandat, met en relation un vendeur et le potentiel acquéreur d'un bien immobilier et qu'ensuite le vendeur conclut directement la vente avec ce potentiel acquéreur, l'opération est réputée effectivement conclue par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue… à moins, par exemple, d’une faute de l’agent.

Or ici, il rappelle qu’il y a bien :

• un mandat de vente ;
• une offre d'acquisition de l’acheteur en cause pendant la durée du mandat.

Cette configuration est-elle suffisante pour convaincre le juge ?

Non ! Et pour une raison tout à fait différente des arguments avancés par l’agent immobilier et son négociateur indépendant : la loi impose que le négociateur (non titulaire de la carte professionnelle) d’une agence doit être habilité. Ce dernier doit ainsi avoir une attestation préfectorale justifiant de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs. L’autorité préfectorale vérifie à ce titre les garanties de moralité et de compétence de la personne.

Or le négociateur ne disposait pas ici de cette attestation ! En lui déléguant l’exécution du mandat de vente sans cette attestation d’habilitation, l’agence immobilière s’est mise en infraction avec la réglementation.

Ainsi, conclut le juge, peu importe que toutes les autres conditions soient réunies pour obtenir une indemnisation. Cette réglementation est en effet dite « d’ordre public ». En d’autres termes, rien ne permet d’y déroger : ni l’agence immobilière ni son négociateur indépendant ne peuvent donc prétendre ici à une quelconque indemnisation !

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